北风吹，雪花飘，

又是一年元旦时，

鸡年未到，

祝福先行，

宣和资产与您一起，

共同倒数，一齐跨年！

单纯依靠房地产开发的时代悄然接近尾声，也就是我们所说的地产业的黄金十年，而房地产行业即将迎来的将会是一个建立在黄金时代基础上更加绚烂的场景，这将是一个由增量到存量，由粗旷到精细化的故事。

上海市增量土地较少，调控不断加码，存量博弈机会出现。

上海土地市场呈“有供有限”，与全国七大城市相比来看，上海土地规模处于低位；截止2016年9月份含住宅土地年供求量仅650万㎡宅地稀缺度高，根据“十三五”规划，政府将继续坚守农耕地红线的比例。

图片来源：易居中国

上海土地楼板价涨幅迅猛，其中宅地拿地成本持续高涨，16年含住宅用地楼板价超2万元/㎡，较上年增长110.62%。上海商品住宅市场自11年起成交规模持续放量，15年成交总量近1500万方，成交均价突破3万元关口；近一年来，上海商品住宅价格震荡上升，2016年11月成交价同比增长32.7%。

在政策调控方面，回顾2016年上海房地产新政N连击，可谓风云变幻。史上最严楼市新政“沪九条”（3月25日）、“沪六条”（10月9日）、叫停“接力贷”“合力贷”（11月3日）、首套房首付比例最低35%（11月29日）；在一级市场上海市政府政策也是层出不穷，从调节自持比例、预售到资金来源等等。年关将至，中国证券投资基金业协会关于发布《证券期货经营机构私募资产管理计划备案管理规范第4号》，穿透性的限制了房产开发资金来源，不过这个政策不限制正常的房产交易。

各大机构高位放量接盘

在这样一个存量博弈、公开透明、资产慌的市场背景下，大批量资金涌入房地产市场，存量资产市场交易活跃。

信息来源：磐石集团研究中心

近期上海又传来一个消息，上海7天成交超百亿办公楼，各路资金疯狂扫货。

176亿啊！亲们，是不是有种325新政前夕，上海一天成交1300套一手房的即视感。不过，惊讶归惊讶，宣和资产又看了11月份和10月份两个月数据，中原数据显示，11月份上海写字楼累计成交金额189亿，成交面积45万方；10月份为累计成交金额91亿，成交面积30万方。

图片来源：中原地产

到现在，小编已经不忍直视了，显然存量资产交易已经进入了一个近乎疯狂的阶段。

对于房地产市场来说，才刚刚进入了一个新的阶段，一个新旧交替、存量博弈、精耕细作的阶段。

从参与机构来说，主要从甲方角度，参与主体多元化，涉及基金、银行、资管公司、国企、民企等等，而传统的甲方则转型为乙方，从去年开始，万达、凯德、大悦城到新城、红星、华润、绿地，这些商业地产企业凭借着自身多项目历练的运营体系和人才储备，开始采用轻资产模式大举扩张：提供从前期定位到招商运营的全流程服务。

从购买价格角度来说，基本处在高位接盘的态势，从上述中原给到的数据可以看出，保利绿地广场、富力虹桥中心、上海国际航运服务中心，3个交易规模在20亿以上，成交额令人咋舌。想要通过传统的低买高卖模式获利空间有限，唯有精细化的深耕，提升物业的价值才有可能获得丰厚的回报。

很明显，在存量博弈的市场当中，各路资金厮杀，厮杀的结果就是高位接盘，，通过转卖的获利空间有限，下一步物业退出更多的是要精细化深耕，例如2.5产业，新增住宅豪宅化，联合办公的出现，商业运营机构轻资产化，在在这里小编忍不住举几个栗子。

案例一新天地

曾经是石库门老宅片区，但文化价值及地段优势，又碰到了情怀的瑞安，虽说改造成本远远高于预期。但是石库门老宅片区变身中国文化商业街区堪称经典。

案例二中粮大悦城

当时很多人不看好此物业，嫌弃其物业条件，但中粮更大局观地看到了上海老城改造的趋势，毕竟项目距离人民广场只有地铁一站路，区域商业价值极高，目前为上海出名的区域时尚购物中心。

单纯的依靠房地产开发的时代悄然接近尾声，也就是我们所说的地产业的黄金十年，而房地产行业即将迎来的将会是一个建立在黄金时代基础上更加绚烂的场景，这将是一个由增量到存量，由粗旷到精细化的故事。