目前一二线城市新房市场的空间越来越小，核心区域饱和度决定了城市的发展外溢。满足核心区域的城市需求，形成一套成熟的市场体系，核心区域的竞争力在商办物业方面将尤为明显。而一线城市核心区域已不在允许新建商业圈，旧楼改造便成为一个历史发展的必然趋势。

一线城市存量办公项目在收购后一般有三种运营处置模式：

一、办公运营

1、自持

与零售商业相比，写字楼市场受互联网的冲击较小，需求增长较稳定，且管理及运营成本较低，因此近两年将商场改为写字楼或者将老写字楼翻新，成为很多开发商和房地产私募基金的主流选择。在这类改造项目中，除了赋予旧建筑新的功能和适用性，提升运营水平也是改善经营状况、提升经营性现金流的重要因素。

对于改造后的写字楼，如果是自持物业，可以办公社群为主导，通过聚集产业生态链上的不同企业，创造交互空间，从而提升空间利用率、办公效率以及品质氛围。例如招商主打现代服务类公司，将设计师事务所、机电顾问公司、景观公司等关联公司引入，最终可形成一个小型的自发“生态圈”，类似于一个垂直的服务生态链，产业互补，业务互助，也能吸引更多优质租户的入驻。

此外，大物业的运营商还可以做物业管理服务APP，将写字楼租户以及配套的商业租户的需求连接起来，租户可通过这个APP平台叫外卖、购物或者公司层面相互之间对接业务。

2、长租

除了自持写字楼的改造运营，一些嗅觉敏锐的资本也开始长租写字楼，通过简单装修提升物业租赁价值，并面向下游客户出租物业获得收益，类似于“二房东”和“三房东”的合作模式。而在这类模式中，有充裕可租房源的“二房东”如能与擅长空间运营的“三房东”建立深度合作，“二房东”能尽快出租物业，“三房东”可批量获取房源从而可将主要精力集中于空间本身的运营，双方可以实现资源优势融合与互补，无疑是双赢的选择，也可以提升整个物业的运营水平。

二、长租公寓

根据国外数据，发达国家品牌长租公寓产业超过50%的市场占有率，而中国目前还不到10%，巨大的想象空间催生了长租公寓行业在国内近几年的蓬勃发展。长租公寓从模式上看分为“集中式”与“分布式”两种，前者是整租物业后改造和出租，包括You+、新派、魔方公寓等目前比较知名的一些品牌公寓；后者是从分布的房东手里取得房屋，通过房屋包租运营，进行标准化改造与运营，比较典型的有链家、自如。

总体而言，长租公寓行业还处于比较早期的阶段，很多运营理念还在更新换代中。长租公寓的本义是提升产品质量和用户体验。因此，对于长租公寓运营商而言，增加某些不同于传统租房的配置和服务是必要的，如一定的公共空间、统一的物业管理等。但一味“做加法”可能会矫枉过正，或许只有减掉不必要的配置和冗余的开支，将总成本降下来，才能满足真实的市场需求。

三、联合办公

联合办公是一种为降低办公室租赁成本而进行共享办公空间的办公模式，通过空间设计和社群运营打造轻松自由的办公环境和氛围。

在联合办公先驱WeWork完成新一轮融资4.3亿美金，估值达到160亿美元后，在国内进一步激起了联合办公的发展热潮，也吸引了大量资本的关注。以毛大庆打造的优客工场为例，2016年3月13日宣布获得约2亿元A+轮融资，估值40亿元；6月21日，又宣布获得3亿元Pre-B轮融资，估值45亿元。

对于联合办公，虽然对原有物业进行功能定位和改造提升是必要的，但并非最重要，除了通过差异化服务将闲置工位资源快速出租出去，运营模式的创新可能也同样重要。另外，社群运营对于联合办公的重要性不言而喻，因为联合办公最重要的价值就在于聚拢了大批创业者的社群，围绕这些社群可衍生出多种增值服务，包括行政管理、工商管理、融资等配套服务，这些增值服务也是具有很大盈利可能的。

宣和观点：

相比于其他物业类型，办公项目即未受到网络电商对实体的明显冲击，也未像核心城市住宅一样受到政策调控和资本洗礼，市场的潜在价值尚未充分挖掘。在“商办项目转长租公寓”等潜在政策预期下，不同存量办公资产以其自有的不同特点具备不同的运营盈利模式。在具备更大收益潜力的同时，也更考验市场资本的专业能力。