最近有一个现象很有意思，不知从什么时间开始，房企都不愿意叫自己“开发商”，也不愿别人这么叫，仿佛这三个字有了负面的含义。

一些志存高远的房企会把自己叫做“城市运营商”，最差也是叫“地产商”。

其实这里面暗含着地产行业的发展趋势，由增量到存量的转变。

随着中国产业结构的不断改善，消费转型升级需求旺盛。越来越多的房企把商业地产作为重要的转型方向。商业运营能力成为反映企业综合实力的重要指标。然而在有限的物理空间里，商业从业者正实现越来越多超越空间的可能。

以购物中心为例，几乎没有什么是一座购物中心装不下的：一方面，业态和品类不断推陈出新，各个年龄层次的各种生活需求都可以进驻到购物中心里；另一方面，购物中心也在将线上的有益资源嫁接到线下，提升消费体验，正面迎战互联网电商的冲击。

“随着85后、90后、00后逐渐成为消费主力军，随着消费人群的改变，消费观念相比之前得到提升，消费需求也趋于多样，更注重体验、品质、个性、口碑。”戴德梁行北中国区商业地产部主管及董事罗俊崴先生在第三季度媒体发布会上将未来新商业发展归结为三个关键词：多元跨界体验、生活方式诠释、社交空间营造。

而商业地产的其他细分领域，诸如写字楼、共享空间、长租公寓等，本质上都是对空间的运营以及对人的需求的满足。优秀的商业的共性是，对新事物、新技术、新潮流，采取兼收并蓄的姿态，与时代保持步调一致。

“现在已经进入了以精神满足为主要驱动力的商业发展阶段，新型的商业层出不穷，它包含着大量社会服务功能，价值驱动模式不断演变，通过商业经营和社会化服务，最终在资本市场实现溢价。”在2017中国商业地产年会上，中购联购物中心发展委员会主任、中国城市商业网点建设管理联合会副会长郭增利表示。中国物流与采购联合会物流规划研究院院长李锦莹女士则提出了如何创新商业服务，构建永续的商业地产的思路。而REITs联盟秘书长王刚认为，中国的商业地产应该更加重视增长方式，要通过专业人士的良好运营提升租金，进而提升物业价值。

商业地产策划是一种智慧的创造，它能在商业地产的开发活动中创造出新的价值。商业地产开发与住宅开发有着本质的不同，但是，当前许多商业地产的发展商却在用住宅的开发思路和模式来开发商业地产，而现实中，商业地产的开发者只看到了这个营销链中的“发展商”、“投资者”这两个元素，把商业地产开发当成了简单的商铺销售工作，从而为商业地产的后期经营埋下了深重的隐患。

这直接导致了大面积的商业地产空置，损害了开发商及投资者的利益。

其实，商业地产是一个非常专业的课题，它不仅需要专业的规划、设计、市场调查、立项定位，还需要专业的代理机构来营销策划、推广，专业的经营管理做后期服务。

同样是做平台，住宅地产做的是居住的平台，而商业地产做的是商业的平台，交易的平台。商业地产的运营模式，不仅要把握商业运行规律，还要对各种资源进行有效整合。

创建性、系统性、完整性、可导入性，更重要的是可以执行才是策划的本质，它能改变项目，产品的形象市场地位，解决或排除某些商业地产开发过程中某些阻碍和难题。

商业地产策划活动没有公式(否则就不是策划了)，但有以下几条策划的规律是需要掌据的。

一是价值发现，就是要在商业地产的价值挖掘方面要独具慧眼，找出别人没有看到的价值;

二是以理服人，商业地产不相信煽情。商业地产是投资性物业，是固化的资本，投资者比消费者理性，过分热炒概念是没有作用的，有用的是完美演绎盈利模式，合理推导要符合商业逻辑，这才是商铺市场乐于接受的引导；

三是以品牌策划的手法去策划商业地产。商业地产开发的过程就是这个项目商业品牌树立的过程，有了市场广泛的认可，商业就会繁荣，商业繁荣的结果就是这个商业物业升值或价值兑现快捷。