从社会价值而言，一线城市核心区域的一些存量物业（包括写字楼和商场等）虽然占据重要区位，但却因为楼宇老旧，与当代的街道风貌和功能产生了严重的不匹配；从经济价值来说，这些物业租金常年偏低，估值无法体现，亟需改造提升。

在确定改造的必要性之后，先要对建筑大楼进行一个全面的评估，就如同做一个全面的身体检查。既有的建筑大楼普遍会存在外立面老旧的情况，商业界面、功能、绿化与周边区域的整体品质不匹配，造成整个大楼运转低效。

除了外立面的问题，这些大楼内的设施设备在使用十几甚至二十多年之后，都会出现不同程度的老化。因此，要从外观、功能、运营等各个方面对建筑大楼进行评测，并根据每栋大楼的情况，对症下药，提出改造方案。

被动改造主要源于大楼本身的状况需要，比如设备老旧已无法再用或是安全因素存在隐患。若是楼内的大部分设备已运行10年以上，并时常发生故障，就必须立即进行设备更新，以保障设施设备的良好运转。

主动改造或是在政府的驱动下，为了适应外部社区的整体风格而进行的，亦或是出于提升大楼租金和租户价值的考虑而进行的。

比较理想的改造时机当然是租户的租赁合同到期，大楼大部分面积处于清空状态，能为改造提升提供良好的客观环境。或是物业合同到期之时，便可以趁此机会更新团队，提升服务水准。如果刚好物业所在区域正在进行市容整治，则可在改造前期与政府积极沟通，以加快改造审批的节奏。

传统开发商都是先造再销，但因为不同的区域由于自身的属性，会在很大程度上影响产品在当地的吸引力和市场化的程度。若是开发的产品不符合市场需求，很可能建造完成以后就不得不开始二次改造。

所以在改造的逻辑上要以销定产，调研在此区域的市场情况和需求人群，在设计的环节就充分考虑招商运营市场的需要，从整个目标客户的定位出发，反推出产品标准和设计方案。

例如如果是做写字楼改造，首先要对商圈的办公租金进行调研，以确定项目租金区间；然后要对区域办公租金进行调研，以确定项目竞争档次；接着要对区域办公客户调研，以确定项目目标客户行业类型。在此基础上，最终确定产品标准，包括租金水平、客户定位以及差异化竞争的特色。

在产品设计方面，除了考虑整体产品标准，还要考虑如何与后期的运营结合。例如如果要改造的写字楼物业周边区域商铺开门较晚，那在大楼的商铺设计方面，就要考虑到配套商业能实现全时段覆盖，确保商铺无间断地为租户提供配套服务，提高大楼的实用性，拉动整体招商。

对于不同市场情况下如何确定改造产品标准，可借鉴上海城市地产的“全生命周期管理”的理念。

一个典型案例是城市地产2006年收购的北京著名的烂尾楼项目“名城国际大厦”，因为临近奥运会，城市地产先是完成了万豪酒店的建造，抓住了奥运期间酒店需求旺盛的契机。在奥运会结束后，城市地产再一次看准了CBD的风口，将两座塔楼从万豪收回改造成写字楼，满租后又将第三栋塔楼改成写字楼，并引入配套商业，仅保留一座塔楼用于酒店。通过调整定价和丰富业态，不仅酒店的利润没有下滑，写字楼和商铺的租金收入也稳定增长。

在改造的实施过程中，成本管控是核心，也是一个项目成败的关键因素。从经济利益的角度而言，前期改造期的投入成本直接影响到后续运营管理的财务分配。为了加快整个改造周期，可将每个改造的阶段和步骤细分为模块进行精细化管理。

对于商业物业的改造来说，从模块化管理的角度可分为三块：设计、招商和运营。设计要有与招商和市场对接的能力，招商要有设计和方案的研判能力，而运营要根据实际情况向设计提出要求，因为可能某个环节的设计更加合理就能在运营环节节省很大的人工成本。

在整个实施过程中，前置审批计划及招标流程安排和施工排期都应该细致到每天的计划，使工程进度与审批环节无缝对接。在改造的同时完成招租与运营的筹备工作，将资本需求有效对接，优化项目测算，实现价值的最大化。

② 有历史背景及文化内涵，地段有一定商业价值的老厂房、老街区，国资想要玩花样，拉队伍自己来，或转让给发展商，谋求区域转型升级、政绩及特色文化商业的综合效应。

③ 商场老化，现有商场商管团队弱且无动力，巴望别人家商场的好品牌及高格调，看到机会，但苦于没实力。想转让，或借团队转型升级。

④ 商场有一定竞争力，但依然很有危机感，一直想要做进一步的调整及提升，想把别人家的优势转化为自己家的独特竞争力，想要以此开启另一轮的复制模式并做大生意。

① 低价转让或求包租，但所在区域太冷僻，有一定成长空间，人气太弱，人气集聚需要更多时间，这个时候就要斟酌了，最好的做法是耗。

② 物业、工程有重大缺失，这个时候可以让工程及研发团队出方案并算账，太离谱的不要去碰。

③ 场子的口碑太差，要力挽狂澜需要付出更多，这个时候，就要斟酌了。

④ 产权有问题，股东有矛盾，这一类的场子即使地段很好，可以尝试去沟通，但还是要把持住，大宗交易可以谈，轻资产运营就是陷阱了。

① 理清地段及商业价值，找到符合团队及所借团队的现有操作实力、博弈的收益最大化的商业定位及执行细则。

② 有了目标后，核心的就要找对人，自家总部派送组建商管团队，或者借团队来进行开业筹备。要找够经验的且有类似成功项目的人来帮忙，更有时候，人才是决定成败的关键。

③ 建筑设计及规划布局，按照商业逻辑重构出竞争力、垂直及水平动线按消费者逻辑调整，业态、工程、视觉系统、体验细节设计不落伍，并融入区域大环境借力并衔接商业氛围。

④ 招商抓最好品牌讲情怀也要算账，即讲人情及商家品牌价值，但也得有综合的租金收益，沟通研发来不断验证，沟通运营强调体验运营、店招装修、运营细则及未来运营价值点并展示，沟通工程帮商家解决合理的要求。

⑤ 工地也能沟通区域消费者，并不断通过低成本的微信新模式推广，打造区域热点及行业关注，提升场子知名度帮到招商，提升区域消费者认知帮到将来运营。

⑥ 筹备开业的过程中也得随机应变，应付商家跳单、消防审批、品牌商家越来越过分的补贴及低租诉求。

在存量房时代，抓住存量改造市场的发展机会，是房地产市场未来一长段时间的关键。纵观以上各种存量地产改造的案例，可以看出，导致存量改造的主要有以下几种原因：

认清改造原因，提早发现改造的机会，是存量改造市场获取良好回报的首要因素。另一方面，纵使存量改造的市场巨大，但无论对于开发商还是基金来说，较大的难题无疑是这些物业的改造方向及后续的运营管理，这才是盘活资产的关键。

此外，借助地产加基金模式解决资金的同时，通过资产证券化和REITs等方式实现退出是一种可用途径，也是难点。