随着北上广深及众多强二线城市存量时代的到来，存量改造正成为了房地产尤其商业地产行业新的发展主线。

存量商业地产

回顾改革开放40年，当住宅地产蓬勃发展的时候，它的孪生兄弟商业地产还处于萌芽状态。千禧年来临时，除了北上广这几个经济发达的城市，几乎看不到它的身影。直到2004年，中国才迎来商业地产第一代蓬勃发展，世纪金源购物中心、丽柏广场等第一代商业中心成立，见证了中国商业地产从一枝独秀到百花齐放的历程。此后，商业地产在新世纪里的每一年都给国人带来惊喜。

随着城市服务进入到稳步发展期，商业地产的增量放缓，存量开始进行改造。根据相关数据统计，在首店、新开业项目、存量改造项目数量等细分指数上，上海均位列全国第一。截至2018年11月，上海新开业购物中心63个，总建筑面积约290万平方米，其中包括20个存量改造项目，以及43个新开业项目。

上海已提前迎来存量改造的高峰，近三分之一的项目来自原有商业改造或城市更新。值得注意的是，如今的存量改造已不再是单一项目，而是带动整体商圈。上海作为全国经济金融中心，一直是全国商业地产发展的标杆之城，在2018，上海商业供应依然井喷，市场竞争将持续升级。此背景下，购物中心创新水平、技术革新等将成为项目重要抓手。随着上海消费升级的进一步提升，新零售与IP商业成为主流，更多新业态新品牌落户上海，产业格局也将更加多样化，明年的上海商业地产市场将更加值得期待。

商业地产改造典型—上海淮海中路的前世今生

淮海中路一直是城市面貌演变的见证者，城市空间利用不断完善的典范。作为上海老牌商圈，商业业态以老字号、老牌专营百货为主，并穿插一些高端钟表珠宝品牌。

伴随着中国商业地产突飞猛进的发展，曾经上海数一数二的购物街淮海中路在电商以及新商圈的冲击下，商圈内的商业项目不断面临调整、空铺、人气惨淡及首层租金下滑等尴尬处境。

其实，之前淮海中路商圈缺乏整体性的统一规划，且商业档次层次不齐，小业主物业较多，管理难度较大。与此同时，中段区域没有较大体量的集中式商业项目或有市场号召力的品牌或主力店实现集聚效应，商业规模不明显。

伴随着消费需求的不断变化，购物中心已经从最初的生存时代，进入到品质时代，所有变革的意义无外乎更大程度的激活流量、内容、空间，展现其与时代发展相对应的使用价值，真正做到以消费者为本，建立最佳新零售环境、有效利用技术、创造新零售潮流，这也是新型购物中心和各类商业设施与时俱进的发展路径。

因此，淮海中路商圈的改造迫在眉睫。从2010年开始，淮海中路进行了第一次升级 ，除了K11这样的亮点，还有淮海路上苹果店对面，属于老上海记忆的的太平洋百货，拉上了大幕，以改造代替陈旧。第二次升级也随之到来，中环广场、瑞安广场改造、尚贤坊项目等，都将给淮海路商圈带来全新的面貌。

（淮海中路新商业业态）

改造案例：

1、淮海中路627号

项目位于淮海中路627号，地处淮海中路核心商业区。

改造前身：雪豹商城（2016年底黑石集团以人民币6.1亿收购位于淮海中路的雪豹商城）。

改造时间及改造方：黑石集团历时8个月将项目彻底翻新和租户定位。

改造后运营数据：目前承租率达到100%。

项目改造后定位：小而美的联合办公+潮流商业综合体。

改造内容：外立面改造及品牌升级。

改造成果：

吸引了阿迪达斯旗下运动品牌锐步在此设立亚太旗舰店；促成了Reebok全球独家签约CrossFit健身房One Nation在上海的落地；为魔都女性打造集格调咖啡店、买手店和餐厅于一体的生活方式一站式体验空间Mia Fringe等。

2、香港新世界大厦—改造后—K11

K11坐落于上海市中心淮海路的黄金地段，由建于20世纪80年代的香港新世界大厦改造而成。2013年6月28日，淮海路商圈，一座由原香港新世界大厦翻新而来的上海K11一亮相就惊艳到了所有人的目光，这个3.8万平方米的购物艺术中心开业第一个月客流就超过百万人次，自开业以来来，K11在始终保持高人流，高基数的基础上，年度平均人流提升约5%-6%，营收呈现双位数增长。K11在改造之后，商铺租金增长了70% ，办公楼租金亦增长30%。

对老旧的新世界大厦进行重新定位和设计，为上海的商业建筑修缮工程树立了典范。最典型例子是「印象派大师•莫奈特展」，展览期间观展人数累积超30万次，单日最高达6000人次。

K11 的商业逻辑是将投入艺术的成本转化为土地的增值，从而实现投资回报。作为全球首个将艺术•人文•自然三大元素融到一起的购物中心，K11创新地提出了「博物馆零售业」的概念，将商业与艺术结合，用艺术带来人流，将艺术真正转化成实际的销售额。

存量商业的激烈竞争，迫使越来越多的购物中心从传统形式转变为“未来的购物中心”，无论是从传统的百货跳脱出来打造多元立体的生活场所，还是融入艺术、文化、生态等多元的建筑和空间设计，亦或者是紧抓客群需求从而引入知名、网红品牌来优化业态组合，往往存量商业都需要遵循相关逻辑，将改造“深入骨髓”，把握住自身的优势和机遇，从而赋予项目一个新的活力与生命力。

上海宣和资产深耕存量商业地产改造价值领域，精选长三角优质的存量商业资产，提供资产变现能力强，折价优势明显的产品。每个项目均通过自身法律、金融、房地产三个领域优秀的团队，经过筛选、收购、改造、运营后实现退出，实现存量商业资产的价值再创造。