当“活下去”成为2018房企的呐喊，那寒冬过后的2018，上海房地产市场整体情况如何？2019又走向何方？本文宣和资产以各大机构2018研报数据为基础，研究分析上海房地产发展趋势，为每位投资者提供最直观的2019投资参考指南。

一、回顾2018年上海房地产市场整体情况（数据截止至第三季度）

上海——金融服务、科技新媒体、以及联合办公企业依然是需求的主要驱动力。

1、办公楼

金融服务类、科技新媒体以及联合办公企业推动办公需求。浦东中央商务区内，资产管理公司和保险公司表现活跃。金融业的开放改革促进了外资银行将其代表处升级为分支机构办公室的扩张需求。在浦西中央商务区，联合办公继续扩张，而开发商也开始投资自己的联合办公品牌。除了资管公司及专业服务类企业，零售品牌也在浦西中央商务内寻找扩张机会。非中央商务区市场租赁势头保持强劲，科技和媒体企业的升级和扩租需求持续。

空置率改善，浦西中央商务区租金上涨。空置率的下降提升了浦西中央商务区内业主的心态，租金环比上涨1.2%至人民币9.7元每天每平方米。浦东中央商务区租金小幅上涨0.5%。在非中央商务区市场，持续的新增供应使得租金增长缓慢。中央商务区内稳定的租金迫使新兴中央商务区板块租金的增幅放缓，而一些新生的板块因定位精准，租金表现突出。

2、销售型办公楼

新项目相继入市，上海优质销售型办公楼销量复苏。历经连续六个月供应短缺的情况后，2018年第三季度共六个项目合计约203,642平方米开盘。成交量恢复至164,799平方米，较去年同期增长161.0%，环比上涨70.0%。第三季度大量成交仍集中于虹桥商务枢纽板块，原因主要是该区域内可售的高品质物业较多且商务氛围和商业配套在不断改善。由于虹桥商务枢纽板块临近高铁站，内资制造业企业，特别是总部位于长三角区域的企业，把该片区作为购买物业的首选之地。除此之外的其他区域需求保持稳定。整体市场售价环比上涨0.5%。预计今后一年将有大量新增项目开盘，从而刺激市场的购买需求，交易量将有望增涨。

3、住宅

新开楼盘集中开盘，带动成交量回暖。供应量加大释放了市场累积的需求，带动本季度上海一手商品住宅成交量环比上涨59%至19,532套，成为过去两年里成交量最高的季度。在政府严格的限价措施下，大部分性价比较高的新楼盘在开盘当日被认购一空。然而，大批新盘集中入市也给购房者带来了更多选择，需求被稀释使得另一些项目的成交明显放缓。高端住宅市场中，限价政策下，多数楼盘受到购房者的热烈追捧，第三季度共计成交586套，环比上涨190.1%。在租赁市场方面，需求继续保持稳定。

开发商加快开盘，供应大幅放量。更多的开发商受到资金压力而加快开盘速度，使得第三季度的供应量达到26,594套，环比上涨120%，成为过去两年来供应量最大的季度。高端住宅市场方面，8个项目为市场注入1,034套新房源，同样是过去两年来开盘量最多的季度。多数新开高端住宅项目销售情况良好，例如位于前滩的晶耀名邸一期本季度推出剩余的116套房源，认筹客户超过1,500组，项目在开盘几小时内即售罄。

一手房价格保持平稳，二手房价格持续下跌。高端住宅市场方面，在政府严格的价格调控下，一手高端住宅价格保持平稳。由于大量购房者被限价的一手新盘所吸引，不少二手房业主只能通过降价吸引买家。高端二手住宅价格在上季度环比小幅下跌0.1%后，本季度价格环比跌幅扩大至1.5%。租赁市场方面，来自新竣工高端住宅项目中的房源不断推向租赁市场，第三季度高端住宅租金环比下跌0.5%。土地市场方面，随着限价措施继续挤压开发商利润，土地成交市场持续降温，本季度有11块商品住宅用地均以底价成交。

严格的限价政策将继续抑制一手房价格。预计上海的限价、限购等调控政策在未来几个季度将会延续。由于没有价格上涨预期，开发商将继续加速开盘来缓解资金压力。供应放量有助于释放被压抑的需求，预期未来销售量将持续复苏。但各项目的销售速度会继续分化，销售表现将取决于产品力。

4、投资市场

2018年第三季度全国的交易量回升，上海仍然是中国大宗物业投资的首选地。2018年第三季度，全国的总成交量同比上升25%至人民币536亿元，其中上海的总成交额占全国60%，达到人民币321亿元，环比上升90%，同比上升69%。鉴于目前若干大宗交易正在谈判进程中，我们预计，未来2-3个季度，上海的成交将会保持活跃的势头。

办公物业主导上海大宗物业投资市场。在第三季度，上海办公物业交易额达人民币298亿元，占上海总成交量的88%。由于租赁市场势头强劲，投资者对非中央商务区的办公物业表现出浓厚兴趣。此外，本季度零售物业成交额为人民币21亿元。

境外投资者的活跃推动市场逐渐转向买方市场。随着融资环境继续收紧，市场环境正在从卖方市场转向一个有利于买方的市场。然而，境外投资者则变得更为活跃，他们正加紧脚步抓住目前的投资机会增加对中国的资本配置。 若干正在进程中的大宗交易，均可见外资机构积极参与其中。

二、市场住宅供应量增加

据统计，上海12月新房市场出现了一次大井喷，约有37个新房项目开盘推出10602套房源。2019年的1月也将有将有28个新房项目待开盘。

四、展望2019年

2018年下半年、2019年上半年供应开始放量。之前因为限价，开发商捂盘，经过2018年这一年，限价政策没有放松，持续的高压可能是开发商供应放量的原因（开发商需要缓解资金压力）。供应量的增加将加大持观望态度买家的比例，成交量的增速可能会因此放缓，但是总体的成交数量是会提高的。在价格方面，受限价调控及供应量增加影响，预计一手房价格将逐渐趋稳，同时也影响二手房价格逐渐进入调整态势。限购、限贷政策有效遏制了投机炒房，也限制了一些刚需人群的购房机会。住宅市场目前的供大于求，整体价格应该是会跌，但是跌的幅度不会太大，限价原因导致一手房平价快速出售，相应的的二手房为了能出售也会降价。

     供应量加大的情况下，购房者选择更多，高端、地段佳性价比高的住宅去化较快，市场依旧会火热；一般的普通住宅的去化周期应该会拉长，购房者可能持观望态度。整体价格稳中有跌，成交量相对于2018年肯定是增加的。