Q1

Q2

李总：

商办类地产是我们投资的主要领域，当然这里面也有一些政策限制原因。首先我们是机构，机构持有住宅会有5年限售。其次，住宅类资产价格高，收益率低，而且对于机构来说，住宅和商办类资产税收是一样的。因此现阶段商办类地产我们会多关注一些。我个人认为商办类资产的估值还是比较低的，从投资回报率来看，投资商办类地产是有一定的空间的，当然仅局限于不良资产类的商办地产，因为我们拿到项目时往往会有一定折价。纯粹的存量商办地产投资空间还是比较小的。

李总：

不良资产中很重要一块是资产重组。重组业务也是我们投后管理部门一个主要的业务，这个业务和资产包的处置正好形成了一个互补。资产包业务是细水长流，利润率低，稳定性好。资产重组类项目，单个项目的利润率可能会很高，但是周期长，比较复杂，专业要求很高，有一定的不确定性，是一个高风险、高周期、高收益的三高业务。这两种业务都要有，不能只做一种业务，如果只做重组业务，现金流可能出现问题。如果只做资产包处置，团队的竞争力就强不起来。

重组类业务，我们现在有一个大的项目就是湖州的商业重组项目。这类项目会参与产业链的各个环节，要做到整个产业链的上下游打通，能参与的玩家也是非常少的。以后我们投后管理部门要为公司创造竞争力，实际上就是要从资产重组下手。

我们判断它的投资价值实际上永远就是两个维度，一个是流动性好不好，一个是折扣率高不高，即价值偏离度大不大。它们永远是一个矛盾体，我们要找到最好的平衡点。流动性越好那么它的折扣越低价值偏离度越小，流动性越不好它的价值偏离度越大，我们投资的时候无非就是去衡量这个流动性我能不能接受能不能改善，我能不能提升它的流动性。第二个维度我们要看它的价值偏离度大不大，有没有足够的利润空间，这个是一个专业的事情，当你看的项目多了，对市场行情了解透了，自然就可以做出良好的判断。

李总：

资产公司的核心竞争力就在于对资产价值的提升，包括对它的修复，以及运营。国内的资管市场从这两年之前，大家都是不注重投后管理的，当时市场刚起来，套利空间大，你只要去套利就好了，何必辛辛苦苦去做运营。债权类处置空间和重组类不一样，它的利润天花板是固定的，一个是折扣利润，一个是罚息。现在是罚息利润下来了，跑罚息就没有超额利润了。由于竞争的充分，大量的行业外玩家的入场，银行那端控制债权包投放量，导致资产包价格水涨船高，折扣率也小了。接下来资产公司就靠价值空间了，资产公司要在这轮洗牌中存活下来，必须有投后管理的能力，包括处置、改造、运营。

这些能力分为几块，一个是司法，实际上做不良资产处置就是要看司法处置快不快。第二个就是改造能力，对资产价格提升，就是改造、招商、运营，还有退出的能力，这几个加在一起就形成了核心竞争力，可能在某一块你不是最强的，但是合起来要最强，能打通产业链的协同效应，那我们的核心竞争力就出来了。

我们的团队比较好一点的就是，麻雀虽小五脏俱全，该有的都有。在每个细分条线上，和市场上最优秀的头部企业服务商比起来肯定是有不足的。但我的每条线都能达到良好标准，再加上我们团队层级少，沟通快应变能力强，这加在一起就有优势了。因为资管讲的就是综合资源整合的能力，并不需要每一项都很强，但是我的产业链要打通，资源要整合，这就类似于苹果手机。