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后发而先至 | 宣和投后管理总监李孟泉专访

发布时间:2020-12-08

2020年注定是一个不平凡的一年,年初受疫情影响下当前经济下行压力加大,不少企业出现坏账、三角债等,允许资管公司以市场手段参与处置,将有助企业盘活资产、促进实体经济发展。


随着全球经济进入调整期,投资者也对另类资产的关注与日俱增,其中不良资产投资已进入大众视野,市场发展逐渐成熟。


不良资产处置行业一直被称为“秃鹫行业”,是一个多层级的市场。在整个不良资产处置的过程中,资产管理公司有一种“化腐朽为神奇”的能力,能够让手中的不良资产变废为宝,他们是如何做到的呢?今天让我们走进负责不良资产处置的投后管理团队来一探究竟。


part1


特殊的2020


Q1

感谢李总能在百忙之中接受我们的采访,首先你能介绍一下投后管理部的工作和主要条线业务吗?

李总:


投后管理部门其实是一个比较新的部门,是从去年年底开始成立,之前宣和资产没有单独设立一个专门的投后管理部门,这个和我们项目处置模式有关。原来我们实际上是投处一体项目经理负责制的,项目经理投项目、自己做项目,这种模式运作很很多年了,但是也出现一些不足之处,主要在两个方面:


一方面,因为我们资产池的规模还不算大,没有达到一个量级。还有我们所投的项目不平衡,有的项目小,有的项目大。所以说项目经理负责制会产生一定的问题,比如有的部门项目很大做不完,有的部门有可能就没项目做。


另一方面,投处一体对于项目经理要求很高,不仅会投资,还要会懂得处置运作,导致一个项目从头跟到尾就会发现,项目经理在有些方面也会不能胜任,这样项目就会卡壳。往往投不好就不好做,做不好就不好投,这两者是相互制约的。


基于以上两点原因,最后我们决定采取投处分离这种模式,目前投前是由我们宣和总经理张总直管,投后这边就由我来负责,总的来说可以分为五条业务线,分别是债权处置、资产改造改造、营销去化、招商运营和公寓运营。


当然,投处分离的模式也有它的短板。在运营上最大障碍是公司内部对于投资目标达成方面的沟通。在这块我们的做法是把投后前置,投后会参与到项目的投决会和立项会,在拿项目之前要得到投后的认可,特别是收益率和退出方式要明确。对于项目,投后管理部是有一票否决权。当然我们也会考虑到投资团队拿项目不容易,慎用这个权利。


Q2

在今年疫情下,投后管理部工作遇到了哪些困难?

李总:


今天的疫情突如其来,大家都是措手不及,困难肯定是有的,首先,我们要用辩证的思维去看待这次疫情,应该从两方面来看,一是公司层面,另一个是投后管理部层面,两方面的影响有所不同。


从公司层面来说,严格来说疫情对于公司是有些利好的,第一就是去年整个资管市场分为两块,即资金端和项目端,19年资金端是收缩的,所以资金成本很高,钱不好找,项目端相对而言还好,投资机会还是可以的。但疫情一来,把政府的计划打乱了,本来是要收缩资产规模,收缩资金投放量的,但是疫情来了之后,特别是上半年,资金链宽松明显,导致了资产价格的上涨,特别是住宅资产,对于宣和而言是一个很好的机会,因为资金成本更低了。虽然下半年资金链有一些收紧,但是整体上比去年好很多。


从投后管理部来说,疫情的影响在不同类型的项目之间是不一样的,对于资产类的项目是利好的,所以在上半年我们也去掉了一些商铺和公寓,但是对于运营类的项目,如长租公寓这类项目影响还是挺大的,空置率也有所上升。但持有运营类上半年影响大,下半年影响持平,因为下半年市场已经消化掉了一部分。


part2

投后的投资观

Q3

由于投后管理部主要接触的商办类房地产,您现在对商办类房地产市场的看法如何?

李总:


商办类地产是我们投资的主要领域,当然这里面也有一些政策限制原因。首先我们是机构,机构持有住宅会有5年限售。其次,住宅类资产价格高,收益率低,而且对于机构来说,住宅和商办类资产税收是一样的。因此现阶段商办类地产我们会多关注一些。我个人认为商办类资产的估值还是比较低的,从投资回报率来看,投资商办类地产是有一定的空间的,当然仅局限于不良资产类的商办地产,因为我们拿到项目时往往会有一定折价。纯粹的存量商办地产投资空间还是比较小的。


Q4

刚才您提到通过收购不良资产方式来获取商业地产改造项目回报空间会更大一些,具体您在前期介入时会关注哪些问题,来判断它是否值得投资?

李总:


不良资产中很重要一块是资产重组。重组业务也是我们投后管理部门一个主要的业务,这个业务和资产包的处置正好形成了一个互补。资产包业务是细水长流,利润率低,稳定性好。资产重组类项目,单个项目的利润率可能会很高,但是周期长,比较复杂,专业要求很高,有一定的不确定性,是一个高风险、高周期、高收益的三高业务。这两种业务都要有,不能只做一种业务,如果只做重组业务,现金流可能出现问题。如果只做资产包处置,团队的竞争力就强不起来。


重组类业务,我们现在有一个大的项目就是湖州的商业重组项目。这类项目会参与产业链的各个环节,要做到整个产业链的上下游打通,能参与的玩家也是非常少的。以后我们投后管理部门要为公司创造竞争力,实际上就是要从资产重组下手。


我们判断它的投资价值实际上永远就是两个维度,一个是流动性好不好,一个是折扣率高不高,即价值偏离度大不大。它们永远是一个矛盾体,我们要找到最好的平衡点。流动性越好那么它的折扣越低价值偏离度越小,流动性越不好它的价值偏离度越大,我们投资的时候无非就是去衡量这个流动性我能不能接受能不能改善,我能不能提升它的流动性。第二个维度我们要看它的价值偏离度大不大,有没有足够的利润空间,这个是一个专业的事情,当你看的项目多了,对市场行情了解透了,自然就可以做出良好的判断。


Q5

对于这块业务来说,您觉得我们宣和团队有什么优势?

李总:


资产公司的核心竞争力就在于对资产价值的提升,包括对它的修复,以及运营。国内的资管市场从这两年之前,大家都是不注重投后管理的,当时市场刚起来,套利空间大,你只要去套利就好了,何必辛辛苦苦去做运营。债权类处置空间和重组类不一样,它的利润天花板是固定的,一个是折扣利润,一个是罚息。现在是罚息利润下来了,跑罚息就没有超额利润了。由于竞争的充分,大量的行业外玩家的入场,银行那端控制债权包投放量,导致资产包价格水涨船高,折扣率也小了。接下来资产公司就靠价值空间了,资产公司要在这轮洗牌中存活下来,必须有投后管理的能力,包括处置、改造、运营。


这些能力分为几块,一个是司法,实际上做不良资产处置就是要看司法处置快不快。第二个就是改造能力,对资产价格提升,就是改造、招商、运营,还有退出的能力,这几个加在一起就形成了核心竞争力,可能在某一块你不是最强的,但是合起来要最强,能打通产业链的协同效应,那我们的核心竞争力就出来了。


我们的团队比较好一点的就是,麻雀虽小五脏俱全,该有的都有。在每个细分条线上,和市场上最优秀的头部企业服务商比起来肯定是有不足的。但我的每条线都能达到良好标准,再加上我们团队层级少,沟通快应变能力强,这加在一起就有优势了。因为资管讲的就是综合资源整合的能力,并不需要每一项都很强,但是我的产业链要打通,资源要整合,这就类似于苹果手机。

part3

2021,继续前行


Q6

马上进入2021年了,李总您能谈谈接下来对投后管理部发展规划以及对市场的展望吗?

李总:


今年作为投后管理部第一年,表现还是可以的。


整个不良资产行业是进入了快车道发展,可能在未来的3到5年可能会达到不良资产处置高峰。现在逐年处置量在增加,处置量井喷式增长,一定会对行业的玩家或者是从业人员或者机构提出更高的要求,即你需要提升处置量,或者外部会进来更多的竞争者。


在这个时间轴里面,我们要掐好点抢好先机。这一点宣和进入的还是比较早的,我们很早就踏入了这个行业,有一定的先发优势。我们的挑战就是将来如何把规模做大,以我们目前的资产管理效率,即人均资产管理规模来看还有一定提升空间。再往下就是要想着如何把标的做大,每个层级的标的对应的玩家水平和资金量是不一样的,所以我们要稳步往上走。我希望投后管理部在接下来三到五年在各个模块人员的管理经验和素质做提升。如果量化来讲,就是争取管理规模扩大,进入百亿俱乐部。


投资的时机和窗口期是最重要的。投资要穿越周期,对于不良资产领域现在肯定是一个很好的投资机会,无论是债权资产,商办地产现在价值也是被低估的,只要能穿越周期肯定是赚的。要做好穿越周期的准备,特别是重组类项目,周期比较长,要规划好。目前在周期上有几个比较好的机会,一个是经济下行,银行有大量不良资产处置要求,第二个是商业地产资产证券化盘活,这是必然要走的路,只不过什么时候出什么时候推还不明确,如果两头都踩好,即上游拿资产下游退出把握好,可能利润非常之高。


资产证券化是势在必行,因为我们的商业地产一直没有资本化,导致价值被低估没有流动性处置不掉。后端没有流动性,交易税重,影响到商业地产的价格,会影响到银行的不良率。因为银行抵押资产贬值太厉害,对银行来讲也不愿看到这种情况。所以接下来政府会做以下几个事情,一是降低地方政府债,第二个是把政府投资的基础设施变现。等把政府的杠杆降下去,这些做完后,就到了盘活商业地产的时候,我们要抓住这个契机。我不仅对2021年,甚至对接下来三五年行业前景都是比较乐观的。