法拍是不良资产处置中的重要环节。

通过法拍，不良资产中的抵押物得以变现，既解决了债务纠纷，又盘活了抵押物。

法拍房市场与二手房市场是完全不同的两个市场，随着上海住宅限购政策的升级，目前两个市场呈现冰火两重天的格局。

从2012年至今，随着商业银行不良资产规模连续上涨，法拍市场也逐渐变得火热，加上互联网对拍卖市场的影响，因信息不对称而造成优质抵押物价值缩水或流拍的现象一去不复返。

这一轮银行不良资产中的抵押物比较充足，因此法拍市场中抵押物（质押物）的容量较大，资产的价格已经被市场关注，抵押物一般可以快速的以公允价值实现退出，这对于不良资产投资产品无疑是最大的利好。

近日宣和资产某基金对应的不良债权包中，上海市浦东新区潍坊西路1弄有一套232.56平米的房子拍卖结束，共吸引了5740次围观，10个人报名，112次加价，每次加价幅度是5万元。该房屋评估价是1984万元，折合单价是8.53万元/平米，最终成交价2058.8万元，单价8.85万元/平米。

从最终的成交价2058.8万元来看，拍卖价已经比评估价高出3200元/平米，总价高出74.8万元。

可能有人会奇怪，为什么还有这么多人加价？“法拍房”的价格不是要低于市场价吗？

在上海，杭州以及北京这些城市“法拍房”比较走俏也不难理解，毕竟现在限购政策较严，“法拍房”可能成为唯一的达不到户口或者是社保要求的外地购买者落户一线城市的渠道了，不少购买“法拍房”的置业者都有着类似的想法。

购买人群占比较高的还是专业炒房的“炒房客”，这类人群手上现金流较为充沛，其通过中介快速找到合适买家出手，对于性价比较好的房源，可做短期“储备”，等待升值空间加大。为绕开限购，溢价率高达7.75%的“法拍房”仍抢手。

最近，有不良资产行业的第三方服务机构，对上海、北京、深圳、广州的法拍市场做了抽样分析。

（上海的法拍房平均竞价次数为89次）

（上海法拍房竞拍参与最热闹的是住宅，其次是办公性质的房产）

（上海法拍房成交价中，往往住宅会略超评估价，其次是办公，商铺成交均价为8折）

除此之外，现在有的法拍房已经不需要交付全款，是可以贷款的，如果你符合要求，最高可以贷到最终拍卖价格的70%。

那么购买司法拍卖的房屋是怎么样的流程？

首先法院民事执行不动产拍卖的，会在拍卖十五日前在法院网站刊载公告，竞拍者可浏览网站获得相关信息，并于拍卖前向人民法院预交保证金，保证金的数额由人民法院确定，但通常不低于评估价或者市价的百分之五。之后竞买人凭借本人身份有效证明及保证金收据参与房屋拍卖，出价高者得房，竞得者可根据法院裁定书、协助执行通知书及房屋拍卖成交确认书办理房屋所有权过户登记手续。竞拍失败者，可申请办理保证金退还手续。

过户手续如何办理？

变卖成交买受人付清全部变卖价款后，凭法院出具的民事裁定书、协助执行通知书及变卖成交确认书自行至相关管理部门办理标的物权属变更手续。办理过程中所涉及的买卖双方所需承担的一切税、费和所需补交的相关税、费（包括但不限于所得税、营业税、土地增值税、契税、过户手续费、印花税、权证费、水利基金费、出让金以及房产及土地交易中规定缴纳的各种费用）及有可能存在的物业费、水、电等欠费均由买受人自行承担，具体费用请竞买人于变卖前至相关单位自行查询

虽然法拍房的起拍价格要远低于市场价，但是这种房屋还是存在一定的风险：

第一：被法院拍卖的房屋或在拍卖前已出租，而且租期很长，法院执行局无权将该租客驱逐出该房屋，更甚者是竞买人根本拿不到租金，存在潜在的二次诉讼的隐患。

第二： 购买司法拍卖的房屋付款周期比较短， 一般是7-30天付全款到法院指定账户，若贷款需要提前确认银行放款时间是否来得及。

第三：竞买人需要向拍卖行缴纳房屋总价0.5%-3%的佣金，具体比例以当时拍卖行公示的比例为准。

第四：被法院拍卖的房屋在拍卖前欠缴水煤电、物业费、公共管理费等费用，需由竞买人支付。

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